石家庄市城中村改造中的问题及对策研究

 

石家庄经济学院商学院 罗向波  曾楠  陈磊  李季霏

摘  要：城中村问题是城市化进程中一个普遍而又棘手的问题，解决好城中村问题关系到城市未来发展和现代化建设。石家庄市政府在解决城中村问题上，提出了“三年大变样”工程，然而，工程在实施过程中遇到了很多问题。课题组通过实地走访调研，找到了问题的根源，并根据实际情况给出了相应的对策。

关键词：城中村改造  三年大变样  拆迁  城市承载力  融资环境

编号XY200746。

石家庄市于2002年开始城中村改造工作，在2007年底，又在全省范围内展开了“三年大变样”工程，到目前为止，以石家庄市城中村改造为首的涉及全省范围的旧城改造工程取得了令人瞩目的成绩，尤其是在旧城的拆迁改建、居民安置方面取得了突破性进展。石家庄市的“三年大变样”工程的规划方案得到了全面的贯彻，工程如期展开，针对具体的工程实施情况，课题组进行了调研，其结果如下：

石家庄市的总拆迁面积已经达到994万平方米，占既有建筑量的9.75%，总体趋势是拆迁量逐步增加，拆迁速度逐渐降低，速度的降低为全年的总任务的完成带来了不小的压力。

在拆迁的实际实施工程中，政府遇到的问题是逐渐减少的。经过课题组的跟踪调研，在拆迁的初始阶段，居民的抱怨比较多，这主要是由于拆迁补偿费用存在不合理和不统一现象，另外居民对未来预期的不确定加剧了这种现象。那么，随着拆迁的不断深入，出现的问题逐渐增多，对于问题，政府各职能部门通过研究，制定新政策，改变原有政策，发现问题解决问题，保证了拆迁工作的顺利进行。从已完成的拆迁工作来看，拆迁问题是随着政府的政策的不断改进和透明度的不断提高而逐渐减少的，两者呈现反向运动关系。

“四横六纵”工程的展开，明确了石家庄市内的交通布置格局。在“四横”建设道路拓宽方面，以中山路和裕华路的改造为主。上半年，中山路的改造已经完成。裕华路作为石家庄市的景观大道，正在配合“三年大变样”工程的住宅建设全面展开。在一环与二环之间的槐安路和和平路的交通承载能力已经达到预期水平，“四横”工程的预期效果已经初步展现。“六纵”工程的红旗大街改造项目正值建设高潮，剩余的中华大街、建设大街、体育大街、谈固大街的改造工程将相继完成，“四横六纵”工程的如期完成近在眼前。

在供水、供电、供气的基础设施建设方面，城市天然气改造疏通工程已全面展开，供水、供电工程也已进入紧张的规划阶段，即将实施。

民众都比较关心的城市环境建设问题，政府的建设进度不尽乐观。在已经规划在建的污水垃圾处理设施中，污水处理项目已建成3个在建4个，建成率为30%（共10个），垃圾处理项目已建成1个，在建3个，建成率为5.4%（共19个），从这一组统计数字可以可以看出，石家庄市仍有相当比例的污水垃圾处理项目未动工，污染处理设施继续加快建设步伐。

政府一直比较重视的城市“隔墙透绿”工程取的可喜成效，城市绿地面积显著增加，街心公园数量不断增多，其中经过改造后的世纪公园、水上公园、长安公园、中山公园、裕西公园对精华城市空气起到了关键作用。

石家庄市的21个城中村回迁楼建设已经在9月开工， 182栋楼同时动工，将安置11000户居民，到11月底，已拆迁的城中村回迁房全部启动建设，两年内竣工。相比以往小规模的城市回迁楼建设，这次的“三年大变样”工程质量要求更高，建设速度更快，将安置的居民数量更多。

石家庄的市城中村改造工程上半年的融资进度较快，基本实现了时间过半、任务过半的要求，在融资结构政府出资占26.1%,企业出资占67.8%,外资出资占6.1%，这些数据也反映出“三年大变样”工程溶质渠道还比较窄、办法还不多。

综合以上可以看出，“三年大变样”工程实施以来，石家庄市的建设规划得到了较好的贯彻，在基础设施建设、旧城拆迁重建和居民回迁工作上取得了瞩目的成绩，但是，在全市环境改造和投资环境方面遇到的问题比较多，尤其是在关系到整个“三年大变样”工程能否顺利实施的融资环节，开发商和政府的渠道还是比较狭窄，这些问题如果得不到及时有效的解决，必将在“三年大变样”工程深入展开的过程中遇到瓶颈。

 2.“三年大变样”工程存在的问题

根据《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发[2004]46号）中的有关规定，各地的拆迁工作应该结合实际的发展水平、社会承受能力和居民的收入状况等综合指标。经过调查，石家庄市的城中村改造中，主要存在一下几方面的问题：

“三年大变样”工程的拆迁规模在中国的拆迁历史上是规模最大的，最彻底的，这将会使原本是以城中村为主的城市建筑布局一下子提升到较先进城市的行列，如此巨大的拆迁改造建设，要均衡各方的利益，本身就是一件极其复杂的事情，事实也证明了问题的存在，政府抱怨拆迁费劲，居民反映政府黑暗，这一切都说明了在管理体制方面，政府没有没有走到科学统一，严格监管。

在拆迁中遇到的最大问题就是居民拆迁安置补偿标准不统一，政府的想法很有实践性，根据各个城中村的不同实际情况，因地制宜的开展补偿，但是，好的想法在实际实施过程中并没有取得应有的效果。石家庄市是一个外来人口比较集中的城市，人民的生活水平相比于全国其他城市比较低，所以很多业主并不是房屋的所有人，他们只是经营者，辛苦经营起来的企业都因为拆迁而一无所有，得不到应有的补偿。因地制宜的赔偿措施也导致了各地的赔偿标口径不统一，这样一来同样的房屋拥有面积却得到不同赔偿。在我们的调查中只有大马村的拆迁补偿给出了明确的标准，其中每个拆迁户得到“大马庄园”300平方米居住面积的同时，每人还分到20平方米的商业门脸经营权，而其他的被调查的城中村只是给出了因地制宜的补偿标准，至于具体的数值并没有得到明确的答复。

城中村的居民一下子被列进了城市居民，他们没有稳固的经济来源，生活无保障，这也导致了拆迁不能顺利进行。农民问题历来就是中国最棘手的问题，数量多，管理混乱，生活水平底，在城中村改造中农民又是一个很特别的群体，如何在拆迁之前解决好农民的住房和就业问题是搞好拆迁工作的前提。

房地产运作过程中，各级主管部门存在的主要问题是在征地开发、房屋建设过程中向征地、开发企业乱收费，这些问题的产生多数是由于部门的监管缺失，制度不健全造成的，在改革发展的中国中央一直在摸索中不断完善，但是终究没有去根，以至于每次大的政府规划建设就成了个别人贪污腐败中饱私囊的绝好机会，使得本应顺利的建设活动充满了波折，原本合理的房屋价格节节攀升，甚至到了无法接受的程度。在百姓实际的生活中不难发现这样的问题，新建成的门面房价太高，好不容易养了好几年才有点起色又要拆房子，房东各个得到不菲的赔偿，没人顾及外来生意人。房价太高，这是个普遍真理，高价格来自于政府的所谓城市规划和商业区的设置转移，使原本合理的房价预期暴涨，真正的商业价值并没有得到市场的检验。
2.3失业问题

建设完成的石家庄市将会进一步加大贫富差距，这使得原本进城的农民工和外地打工者倍感压力，不高的文化水平，不高的自身素质终将会被建设完善的石家庄所淘汰。在调查中我们走访的几乎每个城中村都存在这样的问题，以谈固村为例，谈固村的地理位置比较优越，集体经济比较发达，素有“金谈固”的美誉。但是谈固村的外来居民的数量很高，在为集体经济做出很大贡献的这类人群，却是没有宅基地的，这次的“三年大变样”工程，把他们赖以为生的房屋全都拆掉了，而没有安置费，生存问题自然引得他们恐慌。其实，有理由相信建设完成后的石家庄将吸引更强的企业促进高科技的发展，但这样又会导致另一个社会问题——失业，为石家庄的经济发展做出巨大贡献的基础建设者将会因为科技的进步面临失业的危险，而一旦这样的事情出现，社会的不稳定因素又会阻碍设施完善的石家庄的进一步发展，最终的结果是建设完善的城市会因为人口素质的问题面临发展瓶颈。

“三年大变样”工程所涉及的拆迁范围很广泛，各个区域的拆迁局面不尽相同。随着拆迁的进行，很多问题不断出现，这就要求政府官员及时了解拆迁情况征求百姓意见，及时增加、修改、完善原有的法规体系，让法规体系建设与拆迁同步，针对拆迁中出现的实际问题，做到有法可依，减少拆迁纠纷，保障“三年大变样”工程顺利进行，切实保障人民民众的根本利益。

“三年大变样”工程所涉及的拆迁、建设、融资等各个环节都存在巨大的资金流动，如何防止资金流入个人腰包，防止权钱交易，防止个别政府部门的贪污腐败现象，是推进石家庄市城中村改造的重要保障。在这中情况下，加强政府部门间的相互监督，最大限度的实行民主管理，让更广泛的人参与其中，确定每笔资金都流到需要之处，提高资金的利用效率，提高资金的透明度是解决之道。

依据石家庄市城中村的布局特点和各个村庄的发展情况，建议采取“一村一案”的开发模式。虽然成片开发的规模效应比较明显，也便于统一规划，但是城中村发展的不均衡必然会导致开发商的投资比例不均衡，这样反过来又会加剧城市发展的不均衡，所以长远来看，“一村一案”的发展模式是适合石家庄市的实际情况的。

在开发方式中，建议采用土地一级开发方式，经过政府或授权企业对某一区域进行统一拆迁、建设、安置等活动，减少了改造环节，节约了改造成本。同时，配合“一村一案”的模式可以深入根据城中村的实际情况，因地制宜的开展建设。

在建设上还要合理规划，石家庄市的城中村建筑的容积率（建筑面积/规划用地面积）都很低，城市建筑分非常拥挤。所以，在“三年大变样”工程中，政府规划建设用地要切实考虑城市容积率问题，与开发商达成一致，在满足建设的基础上，尽量提高绿地建设面积，同时政府应尽量的在土地出让金和城市基础设施配套建设上给予优惠。

“三年大变样”工程的展开，是依托巨大的资金支持的。目前的工程资金来源主要是靠政府的财政支持，融资渠道还比较窄，要想使建设更有活力，更有效率，政府还需在招商引资方面加大力度，不断完善资金供应渠道，使资金的组成结构更加合理，引入公开招标机制，让风险与机遇并存，使石家庄的经济发展保持活力。

“三年大变样”工程结束后石家庄将有很大一部分农村户口居民转入城市户口，新增加的城市居民的住房保障是政府部门亟待解决的问题。在城市建设的开始时期，政府部门就要从根本上建立一整套住房保障体系，随着建设的不断深入住房保障体系不断地加以完善。这既是一个测试阶段也是一个缓冲阶段，在这个时期，政府可以灵活的调整保障标准，针对新增的这部分城市居民的实际情况，采取保障措施，提高政府规划法案的可行性。

  “三年大变样”工程中，城市的基础设施不断的改进完善，先进的设备工具将会用于改造后的石家庄市，这些设施的改善一方面会提高城市的硬件条件，另一方面也会提高城市的精细化管理程度，政府的各个职能部门必须不断创新管理理念，以人为本提高管理效率。随着城市竞争力的提高，一批先进的企业将进驻石家庄市，竞争将日趋激烈。激烈的竞争要求城市居民素质不断提高，尤其是刚刚由农转非城中村居民和城市的外来务工人员，必须通过自身素质的提高来适应新的城市文化。在促进就业方面，政府要出台优惠措施吸引企业投资，鼓励教育事业发展，提高居民的就业能力，增加居民就业。

改造完的石家庄市将会新增人口30万，新增住宅2200万平方米，城市人口急剧增加，城市承载力将面临巨大挑战。改造后的石家庄是一个容人口环境、投资环境和基础设施等一些列配套设施齐全的多功能高标准城市，城市的面貌焕然一新，完善的基础设施将给居民带来极大的便利，新的挑战会给年轻的石家庄带来更多的发展机会。在这样的远景规划下，政府部门要持长远的眼光，采取可持续发展的战略，在城市的资源利用方面广泛听取意见合理规划，减少资源的浪费。城市经济发展和精神文明同步发展，提高城市的竞争力。

石家庄市的“三年大变样”工程是对城市政治、经济、文化和社会生活一次全面的改造工程，改造后的石家庄在以上各方面将会得到极大地改善和提高。在改造过程中，实际的工作并没有像预期那样的顺利，这样那样的问题不断出现，尤其在拆迁、建设、融资等比较复杂的环节，政府部门加大法制规章制度建设迫在眉睫。“三年大变样”的远景规划为我们描绘了石家庄市发展的美好蓝图，切实合理的完成每一步的规划任务将会对石家庄的长远发展产生深远的意义。

 

 

 

[1]殷武.我国城中村改造中的土地权利问题分析

[2]河北建设厅.河北省城市县城建设统计年报

[3]中国青年报.2008年3月21日

[4]河北青年报.2008年11月19日

[5]河北经济年鉴. 河北省人民政府主办. 2003年总第19期.

[6]张宗超.石家庄城乡建设局志，新华出版社