港资地产加码二线城市

作者：来源：日期：2012-9-12 10:31:48 人气：标签：

2007年2月1日正式实施的土地增值税政策，虽然对地产公司来说是一个利空消息，但丝毫没有影响到近年来积极发展内地市场、增加内地土地储备的香港地产商的投资热情。
自2003年起，中央政府宏观调控直逼房价持续飙升的热点城市楼市命门。但是，这些新措施似乎对于二线城市影响不大。于是，以港资为代表的外资地产大鳄的眼光从热点城市转移至二线城市。
分析人士指出，在某些人看来二线城市如同摆在那里等待瓜分的“蛋糕”，但实际上去二线城市淘金远没有那么简单，竞争不激烈的同时也意味着市场的不成熟以及更多的未知因素。二线城市房地产投资热，已造成中西部二线城市楼价顶风攀升，直逼大城市。因此，二线城市的明天有可能就是一线城市的今天！从这个角度看，二线城市一旦出现地产泡沫，其影响将更为广泛、更加难以控制。

港资进军二线城市
眼看着由于宏观调控，上海等一线城市的房地产市场开始走向低迷，以香港为代表的外资开发商已经开始大规模移师二线城市。一些外资开发商早已频频现身于重庆、武汉、宁波、大连、深圳等二线城市，成片囤积土地。新的外资势力显然已渗入中国内地更广袤的二线城市。未来数年，他们将与中国内地开发商在二线城市开发中拉开战线。
第一个高调宣布“放弃”上海转战二线城市的，是香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产(0101.HK)。该公司主席陈启宗1月31日在香港公开表示，今年计划斥资100亿港元在内地增加约80万平方米的土地储备。消息传出，恒隆地产股价半日急涨3.99%。此前陈启宗曾在新闻发布会上公开透露计划在三年内斥资250亿至300亿港元在内地8至9个城市买地。
在1月19日，香港联交所上市公司九龙建业有限公司（0034.HK）发布公告，拟以供股形式融资约52.5亿港元，都用于投资内地地产项目或物业。
九龙建业融资计划从2006年12月13日以35亿元人民币的价格在天津落下一子起就在业内传开。当时，九龙建业宣布与天津滨海快速交通发展有限公司共同开发天津河东区一综合物业，项目总建筑面积约93万平方米。
具有普遍意义的是，其他港资地产企业也不约而同地瞄准了内地市场。英皇国际地产部总监张炳强近日表示，集团未来中线投资发展将集中在内地房地产市场，预计60%资金将会投放内地发展；中信泰富有关高层则称，计划在未来2-3年里把内地业务的比重由现在的50%提高到70%。而早有“先见之明”的和黄地产已在天津、重庆、武汉等二线城市拿下大片土地。
分析人士认为，香港的房地产市场已面临下调的压力，而内地二、三线城市将为香港开发商创造可持续发展的空间与机会。在可以看到的未来5年里，将是香港开发商在内地拼命的阶段。
戴德梁行最新的研究指出，随着中国内地成为投资者的新焦点，受惠于外资涌入的城市已由北京及上海伸延至成都及武汉等二线城市。
戴德梁行助理董事叶建成认为，由于土地资源的限制，上海目前推出的都是小幅地块，价格也很高。香港开发商虽然都很看好北京、上海等一线城市，但竞争过于激烈。所以现在有不少香港开发商都把二线城市看成是未来的上海。
有关专家表示，随着人民币升值，海外投资者对内地房产投资的兴趣也随之而增。一些沿海城市如上海和北京，由于在过去数年已吸引了不少内地及海外投资者，市场发展已日趋成熟，竞争也越来越激烈，令相对的投资风险上升，回报下降，这间接增加一些基数较低的城市，如成都和武汉的投资吸引力。正因为沿海城市的投资风险不断递增，很多内地企业倾向留在本地发展，而不再把资金抽调到其他地区，这将有利成都和武汉这两地的经济发展，剌激GDP进一步上升。

二线城市缘何受青睐
分析人士指出，上海等热点城市房地产投资收益率在7%-8%左右，远远高于世界的平均水平4%-5%；而二线城市的房地产收益率更高于上海等热点城市，以及庞大的市场份额，促使外资加速流向二线城市。
目前中国城市数量已经达到666个，城市人口近3.6亿，这其中，直辖市和几个大的省会城市作为一级城市，为一线市场；除此之外的六百余座城市为二、三级城市。在中国新一轮的区域经济增长中，起到助推器作用的不是那些一线的中心城市，而是那些二、三级城市。北京、上海、深圳、广州4个有影响力城市所占全国GDP的比重，从1994年起只有小幅增长，10年时间仅增长4％，而二线城市中经济增长速度大大高于北京、上海、深圳和广州。有的城市经济增长速度甚至可以达到30％。
同时，中国的城市化进程已成为不可阻挡的发展趋势。自1998年以来，我国城市化水平近几年每年都保持了1.5％-2.2％的增长，在未来15-20年内，中国的农村城市化进程仍将以无可阻挡的势头迅猛发展，成为拉动经济增长的又一个龙头！而房地产商们如果抓住这个机遇，积极投入到农村城市化建设之中，就可以分享到一块又大又新鲜的“新奶酪”。
近年来，国内住宅土地拍卖成交价前三位都出现在中西部省会城市，说明国内发展商更为看好内陆地区的房地产市场。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策优势外，相比一线城市低廉得多的地价与更高的利润，更是各路发展商趋之若鹜的主因。
事实上，内地房地产投资肯定要向二线城市转移，在一个市场的泡沫达到顶峰之后，无论是为了规避风险还是为了寻求更高的回报，投资肯定要转向二线城市。
二线城市吸引大资本前往展开鏖战的因素有哪些呢？首先，二线城市的经济基本具备了炒作条件，即该城市市民收入、城市化进程造就了足够巨大的房地产潜在需求。其次，二线城市房地产市场目前还没有多少泡沫；另外，当地房地产开发商竞争实力欠佳，房地产产品品质与一线城市相差较远。当前二线城市当地房地产公司运作尚不规范，开发商的诚信度较低，产品从设计到成品质量都存在诸多问题，开发商整体形像不佳，对开发经验丰富、资金与技术力量雄厚、全程营销策划程序化的房地产公司而言，无异于天赐良机。
此外，在当地政府鼓励外来投资的背景下，众多二线城市的劳动力充裕，管理成本低，原材料价格低廉，综合成本大大降低；且团购消费能力相当可观，一些政府部门和垄断行业的团体订购往往能够消化1/3-1/2的市场供应。这一切也都将提高大额投资者的预期回报率。

二线城市潜伏危机
虽然在某些人看来二线城市如同摆在那里待瓜分的蛋糕，但实际上远没有那么简单，竞争不激烈同时也意味着市场的不成熟以及更多的未知因素。开拓者，是给予勇敢者的称呼，更是给予聪明者的称呼。看到了远处枝头的硕果，首先要清楚到达树下的路上有多少荆棘。
事实上，二线城市的房地产市场将会因为外来大资本的杀入而充满变数！二线城市房地产投资的高位反弹，可能引发房地产供给规模过剩风险，加剧土地资源、钢铁等生产资料的浪费和价格上涨压力，从而妨碍城市化进程。
中西部二线城市房地产供给规模过剩风险和增长远远超过居民收入决定的真实需求。目前全国房地产价格和收入比是1：28，中西部地区更低一些。另一方面，中西部地区房地产供给过剩风险和空置住宅面积的增长，很容易转化和升级为全国性问题。
有关专家指出，总体上说，中西部二线城市的房地产市场仍然很不成熟，即使是在房价水平看上去不高的中西部城市，结构性、隐性的泡沫还是普遍存在。
在房价方面，几乎所有的二线城市的楼价水平与当地居民实际可支配收入之间，存在相当大的差距。中西部城市楼价虽相对较低，但是人均收入水平与东部沿海相比又差了一截。由于这些城市近年楼价的年均涨幅普遍超过20％甚至更高，收入与楼价之间的距离只会越来越大。
而大量的外来投资，让楼市不断升温。除国内知名发展商积极跨地域扩张外，以香港为代表的境外地产资金向中西部的武汉、西安、重庆及成都等二线城市大规模渗透。外来投资涌入改变了二线城市房地产市场的格局，迅速拉升楼价，也不可避免地透支着未来的购买力。
对各界纷纷叫好的外来投资大举进入，也有人表示担忧，认为这对楼市健康发展是一把“双刃剑”。其理由是，大量外来地产商主要开发中高档楼盘，势必大幅拉升现有房价水平，并带动其周边片区一些本来素质较低的本地企业开发楼盘价格虚高，不仅令中低收入阶层更难解决住房问题，“房价高产品素质低”这一结构性问题也将日趋严重。
此外，外来地产商在销售楼盘时几乎肯定会利用其原有客户资源，以相对较低的楼价和良好的升值前景为饵，吸引更多外来购房投资者，无形中为投资炒房热潮推波助澜。
有关专家表示，上述问题或可归结为楼市的隐性泡沫，虽与上海等地高楼价下的地产投资虚热看上去不一样，实际上同样存在着值得警惕的危机。当大家都认为一些市场前景很好、回报丰厚而且非常安全的时候，风险其实已经悄悄出现！

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