外资觊觎房产评估市场

作者：来源：日期：2012-10-31 10:19:11 人气：标签：

外资发力评估市场

新实施的《房地产估价机构管理办法》（简称《办法》）中规定：“房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制”，这就意味着，估价机构可以异地从业，对原来只限于在本省或本市开展业务的二三级资质的估价机构无疑是利好。
一个扩大的规范化的市场，是外资评估机构所共同期盼的。
1993年进入评估业的第一太平戴维斯物业顾问有限公司助理董事胡建明认为，国内的房地产评估市场正处在稳步发展期，因此第一太平戴维斯在积极地进军国内市场，以获取房地产评估市场的发展机会。
不久前，卓德测计师行董事总经理陈超国及其35人的资产评估及专业地产团队加盟第一太平戴维斯。此举显示了以第一太平戴维斯为代表的国际性企业对国内市场的乐观态度。
第一太平戴维斯与卓德均是总部设于英国的跨国集团，都有百年以上的悠久历史，业务网点遍及全球。《2006中国外资地产基金研究报告》指出，不包括热钱投资，预计外资地产基金2007年投资将达28亿美元，全年投资额是2006年的4倍。外资地产基金主要来自于美国、欧洲、新加坡和中国香港。目前，外资地产基金机构数量已超过100家，由于受法规限制，这些外资地产基金机构大都还没有建立高效的运营平台。随着越来越多的外资进入内地，他们需要国际估价服务，而国内企业也迫切需要与国际性资本的对接，因此国内顾问服务市场将大有可为。
正是看到这个巨大的市场契机，进入中国市场10多年的第一太平戴维斯及时调整并完善了公司发展战略，并进一步发展亚洲市场，提供专业物业代理、物业管理、估价及顾问服务。预计来自估价业务的利润可望由目前每年5000万元收入，在五年内增加至一亿元。
随着2006年底国内金融业全面开放，国内外房地产金融业务往来将越来越频繁，房地产估价行业的获利空间越来越大。
由于没有取得相关的国内资质，第一太平戴维斯的客户多是国外的银行、基金、上市企业以及发展商。但这并没有阻止他们在国内拓展业务，他们采取了与当地评估机构合作的形式开拓市场，其业务已经拓展到了国内的32个省市。
事实上，对于合作，本地的企业对当地物业及市场情况的了解要好于外资评估机构。但外资评估机构拥有多年国际业务的操盘经验，双方可以优势互补。
在合作过程中，由合作公司提供评估报告，外资评估机构需要对评估结果进行“核对验证”，这一环节在专业评估中是必不可少的，因此对于最终的评估结果，外资评估机构会派人反复验证，评估结果出来后汇总审核，最后才交到客户手中。
至于费用视各自付出的工作情况而定。外资评估机构的佣金收取并不完全按照国家标准，而是按照服务的内容、物业资产量的比例及投入的人力和时间来计算佣金。
外资评估“水土不服”

近日，第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司的一些客户突然收到一封来自“国量联行”的邮件。其中内容指出，“第一太平不具备中国法律所要求的评估公司资质，评估师不能在该公司执业，其签字亦不具备法律效力。”
与此同时，原第一太平戴维斯估价部董事李旭以及第一太平戴维斯评估部全体20名员工集体离职，转投上海国瑞量行房地产评估事务所有限公司。
导致这种情况的原因是前不久建设部出台的一个规定。在这份名为《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》中明确规定：国内的房地产评估机构必须由具备国内评估资格的自然人申请成立，外资评估机构不得出具评估报告。
现在外资评估机构遇到的障碍是，外资代理机构为外资银行出具的评估报告一直是在国内法规的真空地带进行操作。资质缺失可能造成的后果，就是估价师签字亦不具备法律效力。
第一太平戴维斯管理层意识到了政策变化带来的经营风险。于是，第一太平戴维斯试图借道上海国瑞量行进行“曲线突围”，即成立一家符合内地法律规定的评估公司，以与第一太平戴维斯合作的形式继续提供估价服务。
随后，李旭以自然人身份与国瑞税务事务所董事总经理孙健达成共识，组建了国瑞量行。之后，国瑞量行则与第一太平戴维斯以合作的形式来进行评估业务。但仅仅半个月后，这种合作关系因故而中断。从而才有李旭及第一太平戴维斯评估部门20人集体离职的传闻，也正因为这个传闻才把外资代理行遭遇的资质尴尬揭开。
业内人士表示，外资评估机构不属于中国估价师学会的行业管理范畴，也不属于建设部及各省市房地局管理，不具备国家批准的专业资格。也就是说，外资代理机构为外资银行出具的评估报告，一直是在国内法规的空白地带进行操作。
据了解，第一太平戴维斯更多的是用手下员工取得的境外评估的个人资质来促成评估业务。而戴德梁行现在的评估业务则是通过其在深圳一个有着相关资质的公司来运作。
建设部曾表示，在房地产估价师执业资格考试向外国人和港澳台地区人士开放的基础上，按照国民待遇原则，允许其在内地注册执业，进入内地房地产评估行业。但是目前还没有相关细则出台。
事实上，政策或市场的变动都会引起评估业市场的波动，从而影响外资评估机构的业绩。比如拆迁量下降，导致拆迁评估业务量的下降；宏观调控影响了房地产市场的发展，银行收紧了银根，开发商收缩了开发步伐，也影响了房地产市场评估的业务量。
同时，外资评估机构还得面临来自本土估价机构的竞争。而面对外资评估机构大举进军中国市场，国内本土评估机构也不甘示弱。业内人士认为，中国的评估机构在技术上和国外企业并没有差距，在团队力量上甚至更强。
而评估是地域色彩很强的行业，本土评估机构对于政策的解读更深刻，在人脉关系方面更具有优势。这意味着外资评估机构在中国市场将面临“水土不服”。

外资评估出路何在

据了解，在外资代理行中，并不是全部设有估价部门的，比如仲量联行是由香港公司的估价师负责，戴德梁行的深圳公司拥有境内估价一级资质，也拥有一定回旋余地。最尴尬的就是第一太平这类未获得国内合法估价资质的公司。
如今外资代理行在国内估价业务资质问题上还处于进退维谷的局面。有关专家认为有两个解决办法：一个完全走合法的途径，外资代理行可以尝试与中国境内具备估价合法地位的机构组建合资公司，以抢夺房产估价市场蛋糕。但前提是，一直强势的五大行是否愿意把控股权让位于具有评估资质的自然人。还有就是等待政策逐步放松，包括资格考试对外籍人士开放，外资代理行注册规定的松动等。
如果说第一太平戴维斯的事件暴露了外资评估机构的资质问题，那是否意味着在新一轮的竞争中，国内的评估机构将会因为其资质的优势抢占国内的巨额市场呢？
事实上，从目前市场及业界的反应来说，评估市场并不会因为新的条例出台而产生重大的变化，评估市场的格局也不会因为此次的资质问题而有所变化。
对于外资房地产代理行来说，目前其主要客户仍以境外的委托方为主，而这些境外委托方并不受到国内评估法规限制。
第一太平戴维斯内部人士曾透露，目前许多境内的外资银行在需要贷款抵押估价报告时，通常会购买如第一太平戴维斯等此类国际机构的报告作为参考，在正式使用的时候会再购买具有国内资质评估机构所出具的报告。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强表示，这是因为中国的评估市场一直是按照《房地产估价机构管理办法》等相关规定在管理，在国内未取得资质而做出的评估报告是无效的，并不承担法律责任。第一太平戴维斯在出具此类评估报告时，通常也会注明报告不用于法律使用字样。
北京仁达房地产评估有限公司的阎旭东总经理也表示，目前银行通常可以使用不具资质的评估部门所做的评估报告作为参考使用，不过在抵押登记中必须采用具备资质的报告进行抵押登记。而出现这种情况，不仅仅是因为法规的问题，很大程度上源于外资银行对国内的评估机构不够了解和对国内评估的不够信任。
不过从2004年开始，内地和香港进行了估价师资格的互认，目前香港有97名测量师取得了内地的估价师资格，而内地有111人取得了香港测量师资格。同时也有约100人取得了英国测量师和美国估价师的资格，这意味着国内的估价师开始具备国际估价的资质和标准，与国际接轨将使国内评估机构能更好地符合境外金融机构的估价要求。
随着外资房地产代理行在中国的业务扩大，对国内的客户需求也在增加，其逐步符合中国的规范要求也是一个必然趋势。使外资评估机构更加规范化，意味着市场的更加透明化，不管对国内的评估机构还是对境外的评估机构都是一件好事。
当然，目前的评估市场的确存在着一些不良竞争。据称，在市场上确实存在着许多公司购买没有资质的机构或估价师所出具的估价报告，这对那些具备资质的评估机构是相对不公平的，因为根据《房地产估价机构管理办法》的规定，具备最低资质的评估机构也至少具备3名以上专职注册房地产估价师，而一级资质则需具备至少15名以上的专职注册房地产估价师，那些没有资质的评估机构一般都不具备这样的规模，其竞争成本将会降低，造成不良竞争。因此对评估机构的完全规范，也是市场发展的一个需求。
仅以此次跳槽事件来说，其孰是孰非尚无法真正辨清。但随着中国市场的逐步透明化，评估市场必然会走向更加规范化，而外资评估机构将会根据其市场的需求而做出对应的调整。

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