近3年来，从中央到地方开始清理调整一批政策法规，市场环境日益有利于外商投资。
有专家指出，到2010年，中国的城市化水平将达到45％左右，新世纪前十年共需建住房约61亿平方米。中国百姓的住宅需求正在从生存型向舒适型转变。
在这种环境下，中国房地产这块“大饼”，吸引了外商的眼球。据不完全统计，2003年，外资投资于北京房地产业的项目近20个，总建筑面积500万平方米以上，投资总额近30亿元人民币；厦门市有470家房地产开发企业，其中外资企业168家，占总数的35.74％；福州市房地产市场呈现出国有、私营、外资“三足鼎立”的特点。
进入中国内陆房地产市场的外商，主要来自香港地区、新加坡和欧美。不但有房地产开发商，还有房产基金投资商。国际企业正图谋中国房地产市场。
港新房地产商攻城掠地
香港和新加坡的房地产商较早进军中国，多投身高端房地产市场。
香港房地产商
由于地利之便, 港商从1992年开始投资国内房地产。2004年1月1日开始施行《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（简称CEPA协议），允许港商以独资形式在内地提供高标准房地产项目服务，全资兴建某些高档次的房地产项目，全资收购内地的建筑业企业等。这进一步有利于港商进军内地房地产市场。
长实、和黄、新世界中国、新鸿基地产、新恒基集团、瑞安集团、嘉里建设、兴业集团等企业,在中国攻城略地。目前，港资在外商投资额中独占鳌头。
长实与和黄联手发展内地地产物业。它们曾以3.9亿港元的转让费参与上海古北新区的土地开发， CEPA之后，和黄又投资12亿港元发展古北新区二期高档物业，还正在和有关方面洽谈浦西和浦东3个大型住宅项目。和黄在内地已持有400多万平方米的土地储备。
新世界中国在中国大陆18个城市中拥有38个项目，今年该企业在深圳开发倚山花园，打造代表未来新主流的住宅。
新鸿基地产投资主要集中在大城市。2003年7月，投资港币８０亿元，在上海陆家嘴金融贸易区发展一项大型地标性物业，创下了港资在上海单项地产投资额的最高纪录。
新恒基集团曾参与上海、广州、北京等地的公路建设及投资经营。目前，对武汉地区的烂尾楼处理、长江乐园主题公园和房地产建设颇感兴趣。
瑞安集团自1985年开始投资上海，宣称将自身50％的资产投入中国内地。
嘉里建设是香港及中国最大的物业投资及发展企业之一，是少数专注发展豪宅物业的地产发展商之一。它在内地开发了多幢优质豪宅物业，
兴业集团在上海已签下一个金额达44.8亿元的重建项目，并计划重建一个可与香港大屿山愉景湾相媲美的商业、办公及酒店综合项目，其土地购价达13.1亿元。
新加坡房地产商
从1996年起，新加坡房地产价格跌多升少。为了扩充盈利来源，房地产商不得不放眼海外。近几年来，中国经济迅速发展，新加坡商家又纷纷赶搭“顺风车”。
已经进军中国市场的主要有：嘉德置地、吉宝置业、国浩置地等。
嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产企业之一。1994年以来，该企业在中国的总投资规模已达120亿人民币。未来几年，嘉德置地将在上海开发2500单位、在北京开发1400单位住宅。
吉宝置业是新加坡第三大上市房地产企业。90年代，该企业在昆明开发了名为春城湖畔度假村的高尔夫球场及度假别墅。2003年5月，吉宝置业与建屋发展企业成立了合资企业新城开发私人有限企业 。随着投资策略的调整，吉宝置业将增加及扩大其在中国大陆的投资规模及范围。
国浩房地产集团进入中国已有十年左右。2004年，该集团将目光锁定上海房地产市场，在北京、上海两地的地产投资总额将超过3亿美元。
外资房地产基金扑面而来
近几年来，随着投资门槛降低，政策日益透明，一些海外房地产基金，开始纷纷进入中国“淘金”。去年6月，央行的房贷新政出台，致使长期以来地产开发资金完全依赖银行的“输血管道”被截断，众多房地产开发商急切寻找新“血液”。自此，房地产基金被频频提及。
外资房地产基金的主要股东来自欧美、东南亚、香港和台湾地区的大型房地产企业和金融企业。
1994年，澳大利亚最大投资银行麦格理银行进入中国，已成功地募集及筹建了5项独立的中国地产基金，总额超过⒈2亿美元，完成的项目总价超过2亿美元。目前，麦格里香港办事处正在考察和调研中国的基础设施项目，已应邀参与杭州——嘉兴的高速公路项目和江苏省的高速公路项目。
1996年，荷兰国际房地产进入中国房地产市场。目前，荷兰国际房地产正在收购霸菱投资旗下的中国业务，而霸菱投资则管理着“中国房地产开发基金”及一家主要投资于北京房地产市场的香港上市基金，这意味着该企业试图进一步扩大在中国市场种的业务。
2003年，美国房地产同业公会房地产基金、德意志银行房地产投资基金、韩国房协房地产基金三个国际基金巨头一起现身京城，寻找国内合作企业。目前三大基金都寻找到国内合作企业。其中，美国房地产同业公会房地产基金已经开始与北京置地展开合作，欲在京城北部开发项目；德意志银行房地产投资基金也锁定北京、上海国内两家房地产企业，并将和前者在东四环和小汤山附近开发项目；韩国房协房地产基金则与国内三十多个房地产企业接触，已经在中国房地产业撒网。
2003年9月20日，国内第一只地产基金———精瑞基金采取在香港注册基金、在内地组建投资管理企业的方式正式问世。是我国第一只中外合资房地产基金，它将吸收国内外的资金共同投资国内房地产市场。
另外，美国雷曼兄弟、美国洛克菲勒等著名的房地产投资基金也纷纷进入中国，已与中国房产商达成紧密型合作意向，其中一些项目已经进入了实质操作阶段。与此同时，高盛、摩托罗拉、霍尼韦企业对中国都表示了极大兴趣。
这些跨国基金进入中国后，募集完全是按照欧美基金模式募集，而使用上则完全变成另一种风格。在欧美，房地产基金通常是以投资者身份参股地产项目，股份一般也不超过30％，参股后再委托相关专业企业经营管理。而在中国，它们由投资者身份变成投资者兼任开发商，由参股变控股。
外资基金采取这种做法，主要是想规避风险。在欧美，市场成熟，与地产相关的法规成熟且完善，而在中国，市场经营不规范、法律不完善。同时，在欧美市场，地产基金主要投入于成熟的租赁物业，有专门的物业企业为其打理，而中国还缺乏成熟物业企业。因此海外基金宁愿与中国当地强力开发商进行合作，控股并直接参与操盘，以降低风险。
欧美房地产大亨摩拳擦掌
欧美房地产商进入中国比较慎重，多数选择中国最缺乏的建筑设计及二手房中介领域，只有少数直接经营房地产建设项目。
据报道，全球最大的 225 家国际工程承包企业中,已有 140 家在中国有业务。中国已批准了120 多家中外合作和合营的建筑工程设计事务所。许多中国主要城市的标志性建筑不少出自国外建筑师之手,仅以北京为例,市场上的住宅房有 10% 以上为外商设计。在上海，3000家注册登记的房地产经纪企业中就有180多家外资企业。
直接经营房地产建设项目的欧美房地产商主要是汉斯。1997年年底，美国汉斯地产企业经过两年的考察，正式踏入中国。进入中国后的汉斯，在北京先后开发了纯租赁的万国公寓、盛世大厦，经过7年周密的考察、调研、论证、运作，终于在去年8月24日推出了自己在中国的第一个民用住宅项目——公园大道。
另外，美国第一都市集团，在北京开发了一个项目——第一都市。该项目位于朝阳区，号称“原汁原味”的美式公寓。加拿大LVC国际集团已买断北京密云水库东岸白龙潭景区内4平方公里的土地和密云水库东岸、南岸15平方公里的土地，这块地将开发成一个综合性的旅游度假区。此外，该集团即将在北京开发的项目还有奥林匹克山水园和密云山水庄园。
与港商不同，欧美国家的开发商进入中国后，在本土化经营的路途中总是遭遇这样那样的障碍，通俗的说法是”水土不服”。对他们来说，中国内地市场既具有强大的诱惑力,又具有巨大的风险。一方面外资开发商正在更多地了解中国市场，另一方面他们在等待中国房地产市场的进一步透明。目前，欧美房地产开发商摩拳擦掌，但不敢贸然进军。
房地产游戏正悄然生变
外资冲击中国房地产领域，一方面提升了房地产业产品的供给水平，另一方面加剧了房地产市场的竞争。
房地产业产品水平
外资房地产开发商与国内的开发商相比，在物业管理和营销模式上都更为成熟，更熟悉国际建筑市场的运作模式、法规、融资途径和管理。这必然剌激国内房地产开发企业通过使用先进技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本、提高产品品质,生产出高水平的、更适合消费需求的房地产产品。
外房房地产基金介入中国房地产市场，不单单解决了融资的问题，更重要是它们的经营理念、服务意识和管理方式必将给我国的金融业带来巨大影响 。CEPA协议的签署，不仅有助于内地房企借助香港增加融资渠道，获得更多的资金供应，更可以借此提高资本运作水平，甚至增加房地产企业资本运作收益，提高房地产整体开发水平。
外资房地产服务企业的进入必然会引发国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上的较大改变,提高城市建设规划设计的整体水平，进而提升房地产业产品的供给水平。
房地产市场的竞争
外资以强势的资金、技术、销售、物业管理“排阵入市”，以大盘开发为特征，显示出资金实力、经营管理优势和建设优势的“正规军”特色。他们进军城市郊区进行圈地集中建设，或者东南西北各地布点到处开花，日益挤占和蚕食市场空间。
但是，我国现有的两万多家房地产企业长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题,处于绝对劣势,缺乏竞争实力。同时,大量国有房地产企业还处于转制过程中,企业制度不健全,与市场经济的要求不相适应,其经受市场竞争、抗御市场风险的能力都无法与外资房地产企业相提并论。外资给国资地产企业、民营地产企业带来各方面巨大的无形、有形压力。
CEPA的实施不但将使诸如长实、和黄等一批实力雄厚的香港地产商获益，而且将使香港房地产中小企业都有机会来内地拓展业务，势必将加速这一市场的竞争激烈程度。随着中国经济与世界经济的接轨，中国房地产业将直面国际化竞争，外资企业、合资企业和国有企业、私营企业同台竞争，各展所长，一些的房地产企业可能会在市场中淘汰。新一轮的“房地产游戏”将变得更残酷。 FIC
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