试论房地产企业财务管理的问题及完善措施 大连友巢房屋开发有限公司 程杰 摘 要：近几年来，我国的房地产行业就得到了迅速的发展。但是由于房地产行业还是一个新的行业, 其中的财务管理出现许多问题, 本文针对房地产企业中出现的问题提供了相应的完善措施。 关键词：房地产企业；财务管理；问题；措施 一、房地产企业财务管理的内涵 房地产业是产业链条长, 投资周期长, 不确定性和风险程度高的行业，其财务管理，是企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作。它是企业管理的重要组成部分，房地产企业财务管理的对象就是会计所反映和监督的资金运动，企业财务管理的内容是由企业资金运动过程所决定的，因此，房地产企业财务管理的内容主要包括了对资金筹集、资金投资运用、开发成本及费用、税务筹划和利润分配的管理。 房地产企业的经营特点决定了其财务管理具有以下几个特点： 1.资金周转期长和筹资金额大。房地产企业由于受到高额的地价和房屋工程造价的影响，使得企业投入的资金数量很大。同时企业建设周期比较长，需要经历征地、土地开发、房屋建设和交付使用等诸多环节，与其它行业相比，房地产企业资金周转期显得较长，且需要企业通过各种融资手段来筹集资金。 2.企业经营风险大，对财务管理人员要求高。由于受到房地产企业管理时间长，投资大等因素的影响，导致了其经营风险大，另外，房地产开发要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误给企业造成的损失，这就需要企业在进行项目开发投资决策时提高其准确性。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高分析的可靠性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。 3.财务关系比较复杂，财务形式多样化。房地产企业在其经营活动中涉及方方面面，房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种, 甚至还包括工商、税务等等政府部门。同时，多种财务关系带来的财务形式也是多种多样的。仅就房屋购买一项而言, 有一次性现金购买的形式, 有分期付款的形式。在对外支出方面, 有货到付款的原料供应形式, 也有承包商在工程建设完毕之后的一次性付款形式。还有开发专门的房屋供拆迁居民居住的非商品房形式。 二、房地产企业财务管理现状及存在问题 （一）缺乏利用财务管理体系落实房地产企业发展战略的具体方法 目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。随着国内房地产行业竞争加剧，虽然许多房地产企业提出了明确的发展战略和发展目标，但其财务管理系统却缺乏与之相对应的一套完整的预测、反馈和修正方法，建立完整的财务管理系统有助于实现企业战略目标分解，使预测与计划有效落实到具体的项目开发公司和职能部门，通过实施信息的动态收集反馈，及时对经营行为和计划进行修正，并对各层经营管理者经营业绩进行正确评价，有效达到激励与控制的目标。从目前房地产企业财务管理实践来看，虽然许多企业不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距，其一是预算与战略目标联系不紧密，缺少将战略目标合理地分解成为企业预算目标的机制与方法；其二是在预算执行信息的收集与反馈，并且根据分析进行经营行为的修正方面，基本处于空白，难以发挥预算的管理控制功能；许多房地产企业各个项目公司和项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息；其三是预算目标与各项目开发公司、各职能部门和其他经营主体的绩效考核结合不紧密，具体落实预算目标有较大难度；其四是工程预算和财务预算有机的联系不足，相互割裂。 （二）房地产企业的财务管理功能不健全 财务管理是企业管理的核心功能，房地产企业的财务管理更需要作为企业价值提升的主要管理工具，但是目前房地产企业财务管理功能尚有较大缺陷，主要表现在：其一是财务管理还处于基本的会计核算的阶段，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特点明显；其二是在会计核算方面，停留于记账和出会计报表的阶段，从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。会计信息提供方面，房地产企业多数还停留在三张财务会计报表的阶段，管理报告体系基本处于空白，难以满足管理需求。 （三）财务管理难以适应房地产企业的改组和改制的要求 随着房地产市场的不断发展，不少房地产企业进行了重组和体制变革，例如原国有企业改组为有限责任公司或股份有限公司，重组和兼并也成为房地产企业适应形势发展的重要手段。这就为房地产企业的财务管理提出了更高的要求。但就目前而言，房地产企业财务管理水平相对较低，难以适应改组和体制变革后对其要求。财务管理系统的统一和集中程度不足，缺乏统一明确的业务授权，企业各部门负责人在诸如采购与付款、销售与收款及项目管理等方面没有建立起完善明确的授权与分工的管理体系。有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，不仅影响到公司的管理控制能力，而且造成公司的风险和损失。另外，资金管理集中程度不够。房地产行业是资金密集型行业，资金风险是核心风险之一，资金管理是最重要的管理领域，但是多数房地产企业尚未找到集中监督控制资金，统一资金调动，提高资金使用效率，降低资金使用成本的有效方法。多头、分散的资金管理局面，增大了房地产企业管理和风险控制的难度。 三、完善房地产企业财务管理的措施 （一）构建房地产企业财务管理体系 首先要完善房地产企业的业务授权，通过业务授权，明确房地产企业各层管理者、各个岗位的工作人员在各种业务程序中的权力和责任；实现高层管理者的管理意图；通过业务授权，也能够调动不同层次管理者的积极性。其次要完善财务核算体系，建立管理会计平台，高效率的会计信息平台有助于保证房地产企业管理层正确决策，提高管理水平。要根据房地产企业财务管理的需要设计和调整相应的会计单据，目前所采用的会计单据难以提供管理控制所需要的信息，这就需要按照国际规范对现有的会计单据进行重新设计。要科学设置会计科目，根据相关制度的要求，调整并完善原先所设定的一级科目和二级以下的会计科目，并且将会计科目设置与全面预算管理结合起来，注意统一会计核算程序和规则。再次要建立全面预算管理，全面预算管理能够为房地产企业提供一个预测、执行和反馈的整体业务管理框架，使房地擦很难企业战略目标和发展计划得到有效保证。另外要不断完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。 （二）加强财务人员的修养 就房地产企业的财务人员而言，应该不断提高自己的业务水平和职业道德素质。鉴于房地产开发行业的特殊性，他们除了需要了解相应的业务知识外，还需要学习其他的如工程管理、成本控制等知识。房通过开展相关人员的业务培训工作，提高业务水平，并通过财务报告了解单位财务状况和经营状况，防止在财务报告中盲目签字而带来的会计责任风险，使之适应不断出现的新问题和新情况。相关财务人员还要加强职业道德修养，企业还需要加强这些人员的职业道德修养。提高他们的责任感，明确其权利和义务，以及增强法律意识。只有这样，才能保证会计资料的真实性，从而避免会计风险。 （三）财务管理需要国家相关单位制定规则措施。 为保证房地产企业财务管理健康有序发展，需要国家制定相应的规则对其进行制约和监督，企业财务管理人员要主动根据开发企业经营活动及其财务管理的特点,明确从征地、动迁、工程建设、商品房营销到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度,并注意根据实际情况进行修订。同时，由于我国房地产开发企业的财务管理是一个比较新的领域,尚无较为成熟的管理理论和方法。房地产企业财务管理部门可适当借鉴其他企业的先进经验及国外同行的管理经验,以加快我国开发企业财务管理制度建设的步伐。 参考文献： [1]徐晓音，关于房地产开发企业财务管理的若干意见[J]，商业研究，2002，9 [2]周静娟，加强房地产开发企业财务管理之我见[J]，上海财税,1999，1 [3]王玉红，房地产开发企业加强成本管理的对策[J]，东北财经大学学报，2004，3 | 
