GIC的中国地产生意

作者：来源：日期：2012-11-17 9:26:21 人气：标签：

在国际资本市场，只要一提到新加坡，人们便会想起淡马锡和GIC。淡马锡主要以掌控国有企业的投资为主，而GIC则以肩负管理新加坡财政储备和外汇储备为使命，从一开始便将投资触角伸向海外。特别是近几年来，GIC在世界各地的房地产投资市场表现异常活跃，是国际媒体心目中的“房地产大鳄”。而在中国的地产市场上，它的表现又是如何的呢？

全面扩张中国版图
作为全球最大的基金管理公司之一，新加坡政府投资公司（简称GIC）成立于1981年，自成立之初，GIC就将海外市场作为自己的主要投资方向，目前其投资的项目遍布美国、加拿大、欧洲、东南亚等各个国家和地区，投资领域涵盖了全球30多个国家的股票、债券、外汇、房地产及私人企业等，基金总规模逾千亿美元，再加上其一贯低调的行事作风，被业界誉为“亚洲最大也是最神秘的买家”。
为了适应投资的需要，GIC在内部设置了针对不同投资产品的子公司。其中，房地产市场(GIC RE)于1982年成立，现已成为世界上最大的房地产业投资公司之一。在全球超过25个国家拥有120多处资产，主要包括办公楼、购物中心、住宅、工业地产及酒店等。同时，它也通过房地产基金、上市公司及贷款等间接方式进行广泛的地产投资。
总体来说，GIC算是最早投资中国的地产基金之一，十年前就已经进入中国。1999年，GIC在上海与香港东方海外在市中心合作开发了东方巴黎等三个高档公寓项目，总销售金额在5亿美元以上。同年，GIC又斥资将招商局集团的招商局大厦南面的三座楼整体买断，全盘改造成今天的雅诗阁酒店式公寓，几乎同时买下的还有京汇大厦的前身航华科贸中心四号楼与福景苑公寓，如今获利已非常之丰厚。由于当时中国房地产市场的不透明性，GIC一直保持低调谨慎的态度，与摩根士丹利、高盛、美林等国际大投行相比，在业界的知名度甚低。然而自2003年以来，GIC却一改其低调的作风，开始突然加快步伐，在中国的房地产市场疯狂地攻城略地。
2003年6月，GIC与首创置业成立新的合资公司，共同操作位于北京的玉渊潭与和平里两大项目，同时还有一个大型地下购物广场。数年之间，中国顶级私人住宅的典范“缘溪堂”和北京中央商务区地标大盘AZTOWN横空出世，其国际化、高端化、领导性让业内人士无不咋舌。
但野心勃勃的GIC并没有满足于只是在成熟的北京市场与巨头们竞赛，迅速地向二线城市扩张成了新的目标。于是，两大巨头再次联手以迅雷不及掩耳的速度展开了在二线城市的扩张，打响了中外房地产巨头联合推进的首场“闪电战”。
对此，业内人士认为，GIC这一轮扩张的特征十分明显，主要以市场潜力巨大的二线城市为龙头，以大资本突袭、大规模拿地、高端化运作、国际化联盟、地标化操盘等模式为核心。在这一扩张思路的指导之下，2006年9月份，GIC又继续南下广州，与全球最大的服务公寓运营商合作，联合开发广州的酒店式公寓；就在2006年11月底，GIC又与香港仁恒地产上海分公司达成合作协议，双方名下附属公司将成立合资公司，共同开发中国的高端房地产市场……而在这一系列让人眼花缭乱的动作背后，一个无法掩饰的事实就是：GIC想做中国房地产业的龙头老大！

追利而动的投资轨迹
在GIC的早期投资中，重点主要落在以上海为主的长三角地区。在这其中，GIC对上海最感兴趣的投资项目包括上海旧区改造的高档住宅项目、档次较高的酒店和写字楼，以及商业项目涉及投资金额较大的大型项目和一些有重大影响力的项目。而GIC之所以对上海情有独钟，用业内人士的话来说，这与上海地产市场的日渐成熟是分不开的。
过去，海外投资基金尤其是欧美基金都不太敢在中国搞不动产投资，主要原因是他们在研究投资回报率的时候，会把在中国投资的风险率计算得很高，因此就会相应要求很高的投资回报率。而从投资方式来看，他们的主要做法类似于风险投资，就是选择合适的项目进行投资收购，通过一段时间(一般是五年左右)的经营管理，使物业升值，然后寻找合适的买家转手套利，接着再投向下一个项目，这就要求有合适的退出机制，要有一个成熟的二手房市场。
而随着中国加入世贸组织之后，投资门槛逐渐降低，制度日趋完善，政策日益透明，中国市场因此而被欧美基金长线看好。在这一时期，上海的二手房市场也开始逐渐成熟起来，为投资基金的退出提供了一个畅通的渠道。此外，作为一个全球化的城市，目前居住在上海及周边地区的台湾人有30万人，再加上外国人和港澳人士，数目更可观，随着上海国际化程度的提高，越来越多的外来人口涌向这里，这些都给上海高档物业提供了巨大的增长空间。也正因为如此，GIC的早期投资项目主要集中在上海地区。
在投资途径上，目前海外基金投资中国房地产市场的途径主要有三种：一是直接购买内地的物业；二是成立外资房地产企业投资房产；第三条途径则主要是成立合资公司，参与内地房地产项目的运作。2003年之前，GIC也和其他国际著名的基金公司一样，主要收购有稳定租户的成熟物业以收租盈利，或收购不良资产、包装后变现盈利。而2003年后，则主要采用最后一条途径进行投资。
随着中国房地产市场环境的不断变化，GIC的投资侧重点也在不断地发生变化。2003年前GIC的投资集中在上海，与首创置业成立新合资公司后，GIC开始将投资重点转向北京。而随着2005年宏观调控的收紧，上海、北京的投资风险加大，但珠三角一带及中国其它二线城市却仍然大有可为，于是GIC开始将投资重点慢慢转向这些区域。

盈利方式嬗变
在以往的项目开发中，GIC多选择与国内实力雄厚的开发商合作，大多是针对单一项目，这被一些业内人士指为“变相融资”。
如今GIC与国内房企的合作正从松散型的项目投资，转变为公司制的紧密型投资。2005年7月1日，GIC与万科再次牵手合作。在这次合作中，双方共同投资1亿美元成立了万科星地产投资有限公司，双方各占50%股份。GIC此番采取了与首创合作时不同的股东构成，双方平分股权，首次以公司制的形式进行的长期合作。2006年11月份的时候，GIC用同样的方式再次联姻仁恒置地，仁恒和GIC将分别占合资公司的60%和40%的股权。
对此，业内人士认为，这种合作方式标志着GIC开始从战略角度出发，有选择地展开横向联盟的合作方式，这同时也预示着GIC的逐利方式开始从单纯的、单个项目的短线套利模式开始向长期合作模式转变，其深耕中国的目的可见一斑。
事实上，从这种全新的合作模式上我们也可以看出，GIC之所以如此快速地在中国布局与中国地产市场大浪淘沙的格局有着密切的关系。在这个格局中除了有大量国际投资基金快速涌入中国的因素之外，最重要的支点就是中国大型地产巨头快速扩张的迫切需要。以仁恒为例。仁恒集团自1993年在中国开发地产以来，截至去年末已建成和在建的项目达到21个，拥有土地储备288万平方米，预计2007年销售金额将突破80亿元人民币。在今后的发展中，仁恒不仅要开发住宅，还将大力推进商业地产，到2010年，仁恒将拥有长期出租物业50万平方米，这种短期投资与长线投资互补的格局，将使仁恒的抗风险能力更强。然而，投资商业地产需要更有力的金融支撑。而与GIC携手之后，将使仁恒在资本和规模上实现“双重突破”。在解决公司资金瓶颈问题的同时，GIC还可促成仁恒经营理念的进一步调整、风险管理的进一步完善，还可以在战略转型等方面实现突破。
另一方面，与仁恒、首创这样的大型地产商携手合作，也为GIC如此迅猛地在中国布局提供了最重要的支点。在业内人士看来，借助在内地楼市已经具有相当影响力的发展商的平台进入，规避来自政策、市场方面的风险，资本大鳄和地产巨头强强联手形成联合效应并乘势迅速本土化，这种方式比单纯的“抢滩”更具有不可比拟的优势。有鉴于此，业内专家认为，一场“G旋风”正在刮起，这同时也正代表着新时期外来资本的入市新途径。

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