| 在内地宏观调控风暴越刮越紧的今天，一些独具慧眼的中国地产军团正在试着走出国门，开拓海外市场。 基于中国政府对企业走出国门采取鼓励的态度，近两年，中坤集团、世茂地产、阳光100、当代集团等一些中国房企把触角伸向了美国、俄罗斯、越南、澳大利亚等国家的房地产市场。 有关专家指出，当前中国地产商海外投资总体呈现一个零散、个案化的局面。尽管中国企业海外开发房地产市场风险较大，但是投资趋热的迹象明显。因为国内市场的激烈竞争令更多大型企业愿意在国外也一展拳脚，这股“飘洋过海去买地”的风气方兴未艾。 中国企业尝试“出海” 近日，一个包括万科地产董事长王石及万通地产董事局主席冯仑在内的30多个房地产商组成的大陆房地产考察团，在台湾举行了为期一周的考察。考察团参观了位于台北、台中、台南、高雄的诸多商业地产、酒店、豪宅和办公项目。 万通地产董事局主席冯仑称，海峡两岸如果能够开放，在两岸地产合作过程中，祖国大陆主流地产公司将扮演一个急先锋的角色，两岸地产公司间的同业并购也会出现。尝到了投资国内房地产的巨大甜头后，中国房地产企业又将目光瞄向了海外市场。而中国房地产企业异域投资的尝试已经有了一些零星的个案。 近日，中国发展商玺萌资产控股以2.1565亿新元，购得新加坡升涛湾的珍珠岛。这是中国房地产商在新加坡顶级住宅开发项目上的头一遭。玺萌置地再一次证明了中国房地产企业走出去的信心及能力。 3年前，作为中国民营地产企业的中坤集团，用400万美元在美国洛杉矶拿到地块，经过地块抵押之后，中坤得到了美国华美银行共3000万美元的贷款。中坤集团在洛杉矶投资了一个2万平方米的大型商业中心，这个项目目前已经进入招商阶段。 据称，除了洛杉矶商业中心之外，中坤集团有意在美国投资位于洛杉矶飞机场附近的380公顷的土地一级开发目前正在积极洽谈中。未来5年内，中坤集团打算在美国完成5亿美元的投资规模。 不久前，菲律宾贸易与工业部部长法维拉对外界称，世茂房地产将通过与菲律宾政府签订长期租赁协议的方式，在连锁酒店行业投资至少20亿美元。法维拉表示，世茂房地产还有意在首都以外的地区开发地产项目。 事实上，万通地产是首先进军海外市场的一批中国企业之一。两年前，万通地产掌门人冯仑决定进军纽约世贸中心，成为世贸大厦7号楼的首批意向业主。 无独有偶，从上世纪80年代起，中海地产开始涉足香港房地产业，先后独资和牵头发展了海联广场、中国海外大厦等项目，目前在香港已开发地产项目60多个。 中海地产还聘请麦肯锡以国际化的视野、国际化的尺度制定了企业发展战略。与此同时，中海地产的开发业务也开始尝试国际化战略，其目前已参与迪拜某地产项目的开发，进一步国际化将是中海地产今后的目标。 去年8月中旬，北新房屋有限公司在海外获得近5000万美元的轻钢结构建筑项目。这是北新房屋在海外市场上的又一斩获。此前，北新房屋的海外扩张步伐已经拓展到了东南亚、东欧、非洲、中南美洲、大洋洲。 据称，北新房屋已制定了海外5年战略发展目标，即以发展中国家为市场，每个国家实现500套/年住宅的销售目标，并且在至少10个发展中国家设立北新房屋服务机构。 业内人士认为，由于国内一直受到房地产固定投资快速增长和对外贸易顺差的压力，政府鼓励房地产公司走出海外并为房地产企业提供了政策优惠。另一方面，投资海外房地产市场的机会和空间还是很多的。这将成为今后一些房地产企业的一种战略选择，其发展趋势也会越来越明显。 海外市场魅力何在 中坤集团董事长黄怒波坦承进军美国发展的战略意图：国内房地产行业现阶段是调控为主要，民营企业在土地资源和银行信贷资金等方面承受的调控风险将越来越大。而中坤集团这样一个中等房地产企业到美国投资，是在为自己寻找一个更大的平台。 美国经济经过了9·11之后，地产行业正在进入逐步复苏阶段，但房价涨势却并不如其他国家快。中坤集团为何不选择房价上涨更快的其他国家？ 据称，在中坤集团投资美国之前曾考虑到中东等国家投资。但是中东国家不够稳定，投资环境欠佳，以至于投资进行不下去，而在美国投资风险相对可控，且投资环境及回报较理想。 2005年3月，由上海上实（集团）有限公司、锦江集团、上海绿地集团组成的上海海外联合投资公司投资13亿美元进入俄罗斯的彼得堡市开发“波罗的海新城”项目。 近几年，俄罗斯经济每年以5%左右的幅度增长，有购买力的阶层对新建住宅的需求旺盛，俄罗斯房地产市场正进入活跃期。 以海参崴市为例，该市现有住宅15万套，登记居民约75万人。购房潜在客户主要是企业主、政府机关工作人员和大中型企业的中级以上管理人员；目前海参崴市新建住宅的市场容量每年约为2000套。随着俄罗斯国家贷款计划和抵押贷款方案的实施，金融方面强有力的支持，这一需求数字还会增加。 据称，目前俄罗斯的住宅需求量非常旺盛，在圣彼得堡只有一两家欧洲的开发公司，这与目前俄国复杂的政治和投资环境有关。尽管开发商的建造水平比较差，但盖出的房子却供不应求，房价也一路看涨。 业内人士认为，中国的房地产企业若能与俄罗斯政府直接洽谈，争取在劳务输入许可、政府监管取费方面给予政策优惠，挺进俄罗斯房地产市场是大有可为的，投资回报也会比较丰厚。 随着中国对非洲政策的开放，众多在非洲市场上打拼多年的中国企业纷纷开始酝酿在非洲房地产业的投资计划。而当地土地成本的低廉、政策上的扶持通常被描述为两大主要诱因。 受历史条件限制，东非肯尼亚首都内罗毕的房地产业一直比较落后，但中层和高层居民对房屋却有着很大需求。当地本土的开发商很少，每年只能满足市场的30%。因此，在内罗毕投资地产具备较为理想的市场条件。与国内相比，内罗毕的土地价格比较便宜，好地段地价在100万元/亩左右，一般地段地价为10万-40万元/亩，买下后用于开发的使用期可达99年。没有市政配套费，一年四季可以施工，而且不需要取暖设施。 同时，肯尼亚的建筑原材料价格适中，除水泥等少数价格高于国内之外，其他材料跟国内相比差异不大。当地建筑公司拥有现成的技术人员和设备，基础工人一个月的工资待遇在700元左右。尽管项目开发成本远低于国内，但房价却并不低，在内罗毕相当于北京四环外位置的中高档房屋都要卖600美元/平方米。 经过测算，在内罗毕投资房地产的利润可以达到40%-70%，利润回报相当可观。目前仅是来自四川就有三四家企业在内罗毕着手开发房地产业务。 近年来由于城市人口的增长，非洲很多中心城市的市区已显得十分拥挤。为了解决住房问题，非洲各国纷纷制定了鼓励房地产投资的优惠政策。国内企业可以利用这个机会，大力开发非洲房地产市场。 据介绍，由于中国与非洲政府之间的良好关系，以及中国企业长期在非洲援建工程积累下的信誉，使得很多非洲政府对于中国企业保持着比较高的信任度。中国企业的房地产项目造价合理，而且工期比欧洲、南非和葡萄牙公司要快；同时，中国企业的管理模式和其他公司的模式不一样，特点在于管理成本低。因此，中国各方面的竞争优势都相对比较占优。 有关专家认为，虽然目前跨境投资行为比较零散，但是在保证相应收益的前提下，跨境投资哪怕投资回报不是很高，也很容易收获更多的边际收益，如外界更多的关注度，企业品牌在投资者心中的塑造。而且，在规范、成熟的市场中，在自身专业经验丰富、充分了解目的地市场和商务环境、有关专业公司配合下，获得满意的投资回报也是容易实现的。 “走出去”的制约因素 目前，全世界的国际房地产工程合同总额每年约1万亿美元左右，而中国在去年房地产对外合同额仅为130亿美元，占全世界国际工程合同总额的1.3％。少数在国内称得上技术实力雄厚的大型房地产企业，在海外市场主要还是依靠低廉的劳务优势，而不是整体技术优势。总体来讲，中国房地产企业参与国际市场竞争力还存在以下制约： 成本优势受到挑战。中国房地产企业的比较优势与制造业类似，即低成本优势，包括劳动力的低成本和工程技术、管理人员的低成本，但在现行的国际经济规则下，劳动力的国际流动受到非常严格的限制，制造业可以通过大量生产工业制品，将国际流动性差的劳动力转变为流动性强的工业制成品，而房地产产品的不流动性和人员的流动性使得这一比较优势的发挥受到限制。 房地产咨询服务能力不强。当前国际房地产工程已超出了单纯的工程施工安装范围，成为货物贸易、技术贸易和服务贸易的综合载体。由于长年来中国建筑管理体制的原因，施工企业与设计院不但分别设立且各成管理系统，人为地割裂了相互间的有机联系，使得中国缺乏类似国外的工程公司和工程咨询公司。 中国大型施工集团由于缺乏进行技术投入的工程设计或工程咨询平台，且技术投入也不足，在产品附加价值竞争中比国外老牌开发商处于劣势。工程咨询、项目管理等方面在国内市场上还没有形成一支独立的工程咨询服务力量，勘察设计单位中工程咨询策划设计还没有与一般的施工图设计或常规的按规范进行工程设计分离开，总体上缺乏进军海外市场需要的足够的国际性经营管理人才和知识积累。 缺乏足够的金融支持。中国对外房地产工程的金融服务不能满足承接国际工程的需要。如企业获得外汇资金信贷的渠道单一，出具融资保函困难，保函风险抵押要求过高，超出企业承受能力；为房地产工程服务的政治风险保险目前是空白，政策性金融支持规模太小，政策性金融支持的管理和运作机制不完善、透明度低，出口保险的保费太高，加之行业资本不雄厚，企业自身资金能力欠缺，这严重制约了中国企业开拓海外市场。 据悉，由于内地的信用基础不被美国承认，而在美国没有信誉基础很难贷到款。因此，初次进入美国的中国企业，资金问题一直是发展瓶颈。而对于境内资金投资境外，目前国内监管层一向秉承严格限制额度的标准和要求，同时还需进行层层审批。 一个很难回避的原因是，对于中国地产商而言，海外的投资项目地是如此的遥远，商务成本、法律关系、不同的语言文化背景等因素都构成了犹豫迟疑、谨慎的理由。而相比之下，内地火热的地产市场虽然经历历年的宏观调控，仍处于黄金周期中的上升通道，相比之下异域开发的机会成本实在不小。 世邦魏理仕中国企业海外业务服务副董事陈希表示，阻碍当前内地地产公司以及其他行业中资公司海外投资的一个主要瓶颈，仍然是语言和文化的差异。这很可能超出很多人的想象，但是仅仅把中文翻译成英文是不够的，还需要能够完整真实地把意思传递给对方，并在充分理解和掌握目的地商业文化惯例及礼节、社会风俗习惯等基础上进行有效率的、有针对性的沟通、谈判。 业内人士认为，中国企业开发海外房地产市场时要注意防范风险。中国的房地产企业走出国门，在异国开发房地产时通常可能遇到的风险主要有以下类型：政治风险：涉及政权和政要人物的稳定性、潜藏的区域战争可能性及法制社会的成熟度等。政策风险：政策的差异、政策的局限、政策的波动以及政策的死板等。汇率风险：资金的跨境调动(投资汇入和利润汇出)最担心的是汇率的不正常波动。人才风险：异地开发存在着人才难度，而在进行异国开发时人才的难度更大，团队的组建存在着多方面的制约。社会风险：涉及地方社会的安定、对黑社会势力的控制、投资环境的好坏、非正常事件的出现率等等。文化风险：不同文化背景和文化环境下的人群存在不同的思维方式和行为模式，这种差异可能引起交流过程中的时间成本增加。 陈希认为，当前内地地产商在海外的不动产投资总体呈现一个零散、个案化的局面，但是投资趋热的迹象明显。 | 
